ВОПРОСЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

• копия лицевого счета (брать в РСЦ)
• оригинал свидетельства о государственной регистрации квартиры
• оригинал документа, который подтверждает основание возникновения права собственности на эту квартиру
• письменные согласия всех совершеннолетних лиц, удостоверенные нотариусом, которые прописаны (зарегистрированы) в квартире
• если квартира была приобретена в период брака-письменное согласие на дарение супруга (супруги), удостоверенное нотариусом

Договор дарения может быть оформлен у нотариуса, после этого необходимо отнести документы в БТИ и получить новое свидетельство о государственной регистрации квартиры. Либо сразу оформлять договор дарения в БТИ у Государственного регистратора недвижимости и там же подать этот договор на новое свидетельство. К нотариусу и в БТИ необходимо записаться заранее.

1. Копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости)
2. Копия договора купли-продажи квартиры или договора о долевом участии
3. Акт приема-передачи квартиры
4. Платежные документы (банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки).
5. Копия свидетельства о браке (если квартира является общей совместной собственностью).
6. Заявление о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.
7. Справка по форме 2-НДФЛ* (при подаче декларации).
8. Заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

*НДФЛ - налог на доходы физических лиц

Начнем с того, что процесс продажи и покупки недвижимости кардинально отличаются. Поэтому начнем с ответа на вопрос: - "Какие основные этапы продажи недвижимости?"
Реклама объекта
Разместить объявление о продаже. На любом из специализированных сайтов по недвижимости Беларуси, а лучше сразу на нескольких. Тщательно прописать все параметры вашей квартиры/дома с точки зрения выгоды/интереса для Покупателя. Понимать, что все рекламные площадки сразу или через некоторое время попросят заплатить деньги и далее следить за позицией вашего объявления в списке (чтобы находилось постоянно вверху списка). 
Звонки, показы
Прием звонков по рекламе. Сразу после выхода рекламы вашего объекта начинаются звонки. Первым делом начнут звонить конечно же агенты. В день по объявлению о столичной квартире может поступить около 200 звонков. Если повезет, среди них пробьется и реальный покупатель. Если ваша квартиру не купили за первые 3-5 дней после выхода рекламы, а жизнь от звонков агентов превратилась в ад, передайте квартиру в продажу самому толковому агенту из тех, кого вы знаете, тех, кто звонил или приходил или кого вам рекомендовали.
Договор задатка
Если среди этой какофонии все таки пробился ваш Покупатель, приступайте к составлению договора задатка и снимайте объект с рекламы. Если вы хотите все делать сами, то форму договора задатка найдете в сети. Главные моменты которые следует прописать: возможность возврата задатка и контроль того, что продавец или его представитель, не пропадет после получения денег. В тексте должно быть указано, что задаток засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи. Эта сумма может быть прописана как аванс, который не обязует стороны заключать основной договор и в случае отказа любой из сторон должен быть возвращен. Передумать после задатка стоит - Н-ная сумма в размере задатка. Если конечно сможете забрать его у пропавшего "Продавца". (при работе с агентством задаток остается в агентстве (у третьей стороны) под договор хранения).
После подписания предварительного договора продавец готовит все документы для сделки, а покупатель их проверяет. Здесь уместны все законные методы и способы проверки документов и личности продавца. Недостаточно тщательная проверка может оставить покупателя и без денег, и без квартиры. Поэтому на данном этапе самостоятельной проверкой документов следует заниматься весьма глубоко, так как существует масса нюансов, на которые по неопытности можно не обратить внимания. Проверить документы в максимально полном объеме поможет опытный риэлтер.
Документы для проверки - примерный список - так как по каждой сделке может добавиться ряд дополнительных условий, которые надо проверять (браки/разводы, приватизационные действия, наследники и т.д. и т.п.)

• документы удостоверяющие личность/ти собственника/ков;
• свидетельство о государственной регистрации;
• технический паспорт;
• документ, на основании которого возникло право собственности 

Продавец обычно ждет только получения денег и считает, что у него все в порядке. Покупатель в данном процессе заинтересован по всем статьям. Если объект проверяет агентство, которое страхует сделку полностью, оно не допустит действий с "неправильной" квартирой. При проверке частенько даже самые "чистые" с виду квартиру, оказывались с двойным дном. Это совсем НЕ означает, что квартиру нельзя покупать, это требует дополнительных процессуальных действий и документов, предупреждающих возможность отсудить эту квартиру в будущем.  
Важно также проверить наличие прописанных несовершеннолетних (при выписке нужно подтверждение, что дети не находятся в социально-опасном положении) сирот, граждан, признанных судом недееспособными или ограниченными в дееспособности.
Если документы не сохранились, тогда можно заказать выписку из ЕГРН (услуга платная). Но в любом случае эту информацию проверит нотариус или регистратор при заключении сделки.
Если покупка была с привлечением кредита, проверить, погасил ли собственник кредит на приобретение жилья, льготный он был либо нет. Если льготный, тогда у администрации города будет право преимущественной покупки сроком на 5 лет
Сделка
После удостоверения правомерности документов можно приступать к заключению сделки. Для государственной регистрации сделки нужно обратиться к нотариусу или аттестованному регистратору БТИ. Без их услуг нельзя стать полноценным собственником недвижимости – зарегистрировать договор. При оформлении обе стороны должны иметь паспорта и копию лицевого счета. Лица, указанные в выписке должны дать свое согласие на продажу квартиры.
Договор купли-продажи недвижимости оформляется в трёх экземплярах. Два из которых отдают в руки продавца и покупателя, а третий остается в архивах БТИ. Стороны при регистрации оплачивают госпошлину, обычно в равных долях. В некоторых случаях нужно будет оплатить подоходный налог на продажу квартиры.
Далее проводится расчёт за недвижимость. Об этом действии у нас будет опубликован отдельный пункт. 

Процесс расчетов самый главный, с виду понятный, но самый животрепещущий и, при этом, самый скрытый процесс во время сделки. 
Опишу самый распространенный в настоящее время способ расчетов при купле-продаже недвижимости. 
Расчет за недвижимость осуществляется в помещении банка, с участием сотрудников банка, профессионального кассира и выдачей всех документов по этапам расчетов. Называется такая услуга "безопасный платеж", имеет четко определенную цену, что позволяет избежать потерь при конвертации денег. Все расчеты в Республике Беларусь осуществляются строго только в белорусских рублях. Поэтому, если Покупатель приготовил для покупки сумму в валюте, а Продавец хочет в свою очередь после сделки получить свои деньги переведенными в валюту, все произойдет легально и будет удостоверено соответствующими документами. Заказывать такую услугу следует заранее с указанием сумм расчетов и распоряжением насчет денег, будут ли они оставаться в банке на счету после сделки или Продавец заберет их с собой. 

1.Проверить наличие всех документов, указанных в ответе на вопрос один или два.
2.Подготовить квартиру или дом к фотографированию в соответсвии с памяткой.
3.Пригласить фотографа с профессиональной техникой или снять на смартфон с помощью функции "панорама" на 2/3 обзора.
4.Разместить рекламу на одном или нескольких сайтах по недвижимости в Беларуси, быть готовым оплачивать размещение, постоянно поднимать и обновлять информацию.
5.Пригласить агента по недвижимости и передать хлопоты по п.3 и п.4, а также все дальнейшие заботы по продаже, показу, оформлению и тп

Перед покупкой квартиры выясняется пренеприятное известие, что делать?
В этом случае все-таки имеется возможность оформить законное приобретение/продажу квартиры без каких-либо осложнений в виде оспаривания сделки, если признать, что на момент сделки Продавец был дееспособен.

Важно знать, что наличие диагноза само по себе не является препятствие для совершения сделки. Более того, если сделку совершают люди между собой самостоятельно, не прибегая к услугам агентства недвижимости, то государственный регистратор не уполномочен требовать такую справку от участников сделки и скорее всего сделку удостоверит/совершит. Однако, оспорить такую сделку довольно легко и просто, причем какими бы последующими дарениями/продажами/наследованиями, она не покрывалась.

Итак, что делать, чтобы сделка состоялась законно и оспорить ее было никак нельзя.

Для людей, имеющих «плохой» диагноз, есть возможность пройти экспертизу у психиатров Государственного комитета судебных экспертиз (ГКСЭ).

Бывают разные ситуации из-за чего человек мог получить такой диагноз в прошлом. Тяжелый период жизни, стресс, «отмазка» от армии, методы карательной медицины, в конце концов.

В заключении эксперта должны быть даны ответы на вопросы о том, способен ли он понимать значение своих действий и руководить ими. Снимать диагноз эсперт не должен и не сможет, да это и не требуется.

Инициатором экспертизы может быть нотариус, риэлтор, сам человек, а также близкие родственники, а во многих случаях – и покупатели, которые хотят купить квартиру и убедиться, что потом никто не сможет оспорить сделку.

Перед медицинским интервью обязательно получение согласия обследуемого на проведение экспертизы. Без согласия человека начать экспертизу невозможно.

Для больных деменцией – старческим слабоумием, а также людям с умеренной или глубокой умственной отсталостью заключение, вероятнее всего, не будет положительным. Им даже не стоит тратиться на проведение экспертизы.

Почему важно брать справки о психическом и наркологическом статусе продавцов и всех прописанных в квартире перед сделкой?*

Перед заключением сделки владелец и все прописанные в квартире должны дать свое письменное согласие. Если прописанный человек не был поставлен в известность (его не нашли или не оповестили), то продажа в принципе не может быть совершена регистратор откажет в совершении сделки. И по этой причине обращаться по поводу покупки недвижимости по частным объявлениям без агентства очень опасно. Маловероятно, что участники такой сделки смогут соблюсти все формальности. Например, продавец может скрыть факт того, что стоит на учете у психиатра. И тогда покупатель рискует остаться без жилья, денег и с судебными издержками.

*Иногда люди приходят к экспертам после совершения сделки, однако в данном случае результаты уже ни на что не повлияют. Заключение действительно только в отношении конкретной планируемой сделки, если экспертиза проводится перед ней, и абсолютно бесполезно, если сделка совершена.

Процедура передачи квартиры, важнейшее мероприятие внутри сделки, обычно остается напоследок, за кадром, а зря. Упустив детали этой процедуры, Покупатель рискует остаться с проблемами, вместо радостных хлопот по обустройству нового дома.
⠀⠀⠀
Обычно фактическая передача квартиры происходит после регистрации перехода права собственности на покупателя и после получения денег продавцом, фактически тогда, когда рычагов влияния на Продавца нет уже никаких. Кроме, разве что сроков, прописанных в договоре или доп соглашении о передаче квартиры.
⠀
На этапе оформления задатка, стороны заранее согласовывают срок, который потребуется продавцу для освобождения квартиры. Он может быть разный, но обычно от 2-х до 30-ти календарных дней, от даты регистрации права собственности.
⠀
К слову, если квартира свободна, продавцу выгодно быстрее передать имущество, особенно, если в ней никто не прописан. А если в квартире проживают семьи, у которых «цепочка», то для переезда, прописывается более длительный период.
⠀
В назначенную дату, на объекте, встречаются продавец, покупатель и их агенты. Стороны сверяют и фиксируют показания счетчиков, жировок, сверяются с оплатой за услуги на эту дату по чекам или ЕРИП, сверяют справки об отсутствии задолженности.
⠀
Всё это отражается в актах приема-передачи, чтобы у сторон впоследствии не возникло претензий. В завершении, продавец передаёт покупателю ключи и покидает объект.
Будет грамотным решением, если во время сделки, (до фактической передачи квартиры) Покупатель попросит агентство забронировать определенную сумму в качестве залога за добросовестное отношение к собственности после сделки. Даже за ночь с квартирой может произойти пожар, потоп, да всё что угодно, не говоря уж о нескольких неделях.

Также будет грамотным решением если новый собственник сразу после сделки оформит страховку на недвижимость, а также страховку гражданской ответственности для обеспечения своей платежеспособности перед соседями (например, если сами или строители зальют живущих снизу).
⠀